Les investisseurs fonciers


Depuis des années, le thème des investisseurs fonciers revient comme LA solution aux difficultés de financement pour l'agriculture. Force est pourtant de constater que ce type de projet reste rare.


Certains agriculteurs considèrent que l'agriculture doit pouvoir se financer seule et qu'il ne faudrait pas promouvoir ce type de schéma. D'autres agriculteurs pensent que c'est au contraire la solution d'avenir. Il faut pourtant constater aujourd'hui que de nombreux jeunes ne peuvent pas s'installer face à la montée des prix du foncier et la concurrence acharnée qui règne entre les acquéreurs.

Des établissements de crédit avait mis en place, il y a déjà de nombreuses années, des GFA (Groupement Foncier Agricole) investisseurs et avaient proposé ce placement à leurs épargnants. Face à une rentabilité faible et une absence de liquidité, ils ont du renoncer à ce dispositif.

Nous sommes contactés régulièrement par des investisseurs (au moins 3-4 fois par mois). Les projets peuvent porter sur quelques milliers d'euros ou des montants plus importants. Nous avons, ces dernières années, réalisé des installations grâce à l'appui de ces investisseurs. Nous avons donc pu constater les freins et les difficultés de la démarche.

Une négociation entre un acquéreur et un vendeur est toujours une étape difficile. Elle peut quelquefois devenir insurmontable lorsqu'il y a en réalité 2 acquéreurs et que la négociation devient alors tripartite. L'investisseur souhaitant par exemple réduire le prix d’achat du foncier en reportant quelquefois l’excédent de prix sur son futur fermier.

Une des difficultés rencontrée provient du statut même du fermage. Les montants des loyers sont encadrés par des minimas et des maximas départementaux et la revalorisation annuelle est encadrée par un indice. Alors que les prix d’achat du foncier ont fortement progressé sur les 10 dernières années, le montant des fermages est resté à des niveaux stables. Aussi, sur les régions où le prix du foncier est le plus élevé, c'est-à-dire les zones sur lesquelles le besoin d’investisseurs est le plus fort, les fermages représentent au mieux 2 ou 2,5 % du prix d’achat.
Hors, les investisseurs souhaitent une rentabilité minimum de 3.5% ou plus. Il s’agit en effet pour eux d’un placement. Au regard du risque et de la faible liquidité de leur investissement, de la fiscalité des revenus fonciers, ils attendent un rendement minimum ce qui est légitime.
Pour autant, si le prix d’un hectare de foncier passe à 10 000 €, un exploitant agricole aura-t’il une capacité financière pour payer un fermage de 350 € par ha ?

Au contraire, dans les Pays de Loire ou le prix du foncier est resté abordable, de nombreux investisseurs sont en recherche de projets à financer. Mais les loyers représentant une bonne rentabilité, les propriétaires sont peu enclins à vendre et de fait, les recours aux investisseurs restent rares.

Les SAFER, sauf lorsqu’elles portent elles mêmes les projets, sont généralement très réticentes à l’intervention d’investisseurs dans les achats de fonciers ce qui peut effrayer définitivement des porteurs de projets.

Quelles solutions alors pour encourager ce type de démarches ?
  • Bloquer le prix des terres ? Ce serait avant tout encourager les pratiques de dessous de table et surtout une atteinte au droit de propriété
  • Libéraliser le montant des loyers ? Encore faut-il que le montant des fermages reste supportable pour les exploitants même si aujourd’hui nous constatons que les barèmes départementaux ne sont plus que rarement respectés.
  • Une incitation fiscale à la location des terres ? Ce serait sans doute bienvenu mais difficile à mettre en place dans un contexte de réduction des dettes publiques.
Une refonte du statut du fermage est sans doute nécessaire mais elle ne serait pas suffisante pour générer cet afflux de capitaux dont l’agriculture a besoin. Une réflexion de tous les acteurs de la transmission est nécessaire et doit porter sur le statut du fermage, la fiscalité des revenus fonciers et des transmissions, les outils de liquidité, de nouvelles formes de Groupement Foncier Agricole pour investisseurs, …

Commentaires

  1. Bonjour,

    Blog très intéressant.
    je pense qu'il faut éviter le recours aux investisseurs ou au maximum le faire temporairement. Les investisseurs empêcheront les agris d'être patrons chez eux et feront monter le prix des terres.

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  2. trop tard... les prix flambent deja. A moins de gagner au loto, aujourd'hui à part par le biais d'un investisseur , je ne vois vraiment pas comment m'installer.

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    1. Il est vrai que les prix du foncier continuent de flamber. Ceci prouve de façon plus forte la nécessité de trouver de nouvelles voies de financement.
      Les investisseurs fonciers sont une de ces solutions s'il est possible de trouver une rentabilité locative.
      Nous étudions avec des partenaires financiers de nouvelles solutions de financement (fonds propres) qui devraient voir le jour en 2013. Des solutions que nous espérons attractives notamment pour de Jeunes Agriculteurs.
      Nous y reviendrons donc très prochainement dans un nouvel article du blog.
      Quatuor Transactions

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  3. Bonjour,
    Pourriez vous nous dire où trouver des investisseurs foncier s'il vous plait? Car nous sommes un jeune couple, mon conjoint est salarié agricole et fils d'agriculteur, et, nous souhaitons nous installer à notre compte. Après plusieurs tentatives sans succès dû au manque d'apport financier, nous souhaiterions trouver des investisseurs afin de pouvoir aboutir notre rêve.
    Merci par avance.

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    1. Bonjour,

      je vous invite à contacter notre entreprise Quatuor Transactions (voir site internet www.quatuor-transactions.com). Nous avons dans nos acquéreurs des investisseurs fonciers qui peuvent peut-être vous accompagner dans votre projet ou vous donner les coordonnées de certains de nos confrères selon vos régions de recherche.
      Cordialement

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    2. Merci de votre réponse rapide.
      Bien cordialement

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  4. Ce commentaire a été supprimé par un administrateur du blog.

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