L'équipe de Quatuor Transactions

Notre équipe

Quatuor Transactions, c'est aujourd'hui une équipe de 15 personnes à votre service.

Gérants
Eric Bernard		Bernard Charlotin
Eric a accompagné et conseillé les agriculteurs pendant plus de 15 ans au sein d'un cabinet d'expertise comptable,. Puis il a créé Quatuor Transactions en 2004 avec 3 associés. Professionnel reconnu de la négociation et passionné par la filière viticole, il intervient principalement en appui des négociateurs sur les vignobles de Bordeaux, Cognac et du Val de Loire.		Après une formation préparatoire à l'expertise comptable, il exerce pendant 12 ans des activités de conseil dans un grand centre comptable avant de fonder Qatuor Transactions en 2004 avec 3 autres associés. Bilingue français anglais, il apporte ses compétences financières, juridiques et commerciales aux transactions agricoles.

Assistantes
Vanessa Hermier		Sarah Charifou
Venue de la région parisienne, Vanessa rejoint notre équipe en 2006. Basée au siège social de Moréac, elle sait accueillir clients et partenaires avec chaleur et disponibilité. Elle intervient principalement en soutien des négociateurs agricoles dans la préparation des dossiers, des compromis et gère avec brio les répertoires de la loi Hoguet.		Dernière arrivée de notre équipe en 2013 et présente au bureau de Merignac, Sarah intervient principalement en soutien des négociateurs viticoles. Sa parfaite maîtrise de l'anglais est un atout appréciable dans le vignoble international de Bordeaux.

Responsable des acquéreurs
Laure Bruiant
Ingénieur agronome de formation, Laure anime depuis 2009 la relation entre les acquéreurs et les négociateurs. Elle est la première interlocutrice des acquéreurs qui nous contactent. Après les avoir écouté et questionné, Laure oriente les acquéreurs vers les propriétés correspondant à leurs critères.

Négociateurs agricoles
Jean-Michel Le Priol		Paul Lehuré
Il rejoint le bureau de Moréac en 2009, après plus de 20 ans d'expérience en conseils auprès des agriculteurs : contrôleur laitier puis conseiller de gestion dans un centre comptable agricole, il anime les négociations agricoles en Bretagne. Ses compétences techniques agricoles, sa connaissance des filières économiques et des productions d'élévage en font le réferent technique agricole de l'entreprise.		Il a démarré sa carrière professionnel en Mayenne comme comptable chez les agriculteurs , il est ensuite  devenu responsable de secteur dans un cabinet d’expertise comptable spécialisé en agriculture ou il a terminé comme cadre dirigeant. Ces différents postes lui ont permis de connaitre les spécificités  de nombreux départements et de nouer des relations de confiance avec les différents interlocuteurs du monde rural. Il a rejoint Quatuor en 2005  ou il intervient sur la région  Basse-Normandie  et la Mayenne qu'il connait parfaitement pour y travailler depuis plus de 30 ans.
Mickael Jiquel		Tugdual de Trémaudan
Mickael est négociateur sur la région Bretagne Est depuis juillet 2013. Issu du milieu agricole et après quinze années dans un centre comptable agricole en tant que comptable et conseiller environnement, il est le référent environnemental de l'équipe. Son expérience et ses compétences techniques agricoles et environnementales lui apportent une très bonne connaissance du terrain.		Tugdual est conseiller en droit rural et titulaire du Master expertise foncière délivré par l'IHEDREA. Après une première expérience de juriste dans un centre comptable agricole, Tugdual a rejoint l'équipe en 2010 et est négociateur sur la région Pays de la Loire (hors Mayenne). Basé au bureau de Nantes, il intervient également auprès des autres négociateurs pour la rédaction des compromis et le suivi des dossiers de vente.
Nicolas Guillot		Alain Dispan
Nicolas est un passionné. Passionné par son métier d'agriculteur qu'il exerce depuis 2001, mais pas uniquement. Amoureux des vieilles pierres, chasseur, pointu sur la règlementation agricole et fiscale, il est également passionné par l'informatique, domaine pour lequel il est formateur depuis 6 ans (logiciels de gestion de cultures, gps, ...). Il met aujourd'hui l'ensemble de ces compétences au service des agriculteurs et céréaliers de la région Poitou Charentes et du Centre.		Après 10 années passées en distribution dans le Gers et 23 ans dans l'activité semences sur le sud-ouest de la France, Alain à rejoint Quatuor Transactions début 2012.

Négociateurs viticoles
Paul Hosteing		Geoffroy Braichotte
Ingénieur agricole, issu d'une nombreuse famille de viticulteurs de la région Cognaçaise, Paul a travaillé pendant quelques années dans une distillerie (production et commercialisation), expérience qui lui apporte aujourd'hui une réelle expertise dans son métier. Il accompagne en effet avec succès depuis 2008 vendeurs et acquéreurs sur ce vignoble qui le passionne. Son excellente connaissance des acteurs, sa grande confidentialité en font aujourd'hui un professionnel reconnu dans la transactions de propriétés viticoles sur Cognac.		Après des études commerciales et juridiques spécialisées en agriculture (diplômé de l'IHEDREA) , Geoffroy travaille depuis 15 ans dans la filière agricole et viticole girondine. Fort de diverses expériences en conseil et vente de propriétés agricoles et viticoles dans différentes entreprises (Chambre d'agriculture, banques), il intervient depuis 2010 auprès des agriculteurs de sa région et  des viticulteurs du vignoble bordelais.
Alain Paineau
Ingénieur agri et titulaire du Master Vintage de l'ESA d'Angers, Alain est le négociateur pour le vignoble du Val de Loire. Après une expérience en conseil de gestion auprès des viticulteurs bordelais notamment, il est revenu s'installer à Saumur et à rejoint l'équipe en 2012 à l'occasion du renforcement de Quatuor Vignobles (département viticole de Quatuor Transactions) au sein réseau Vinéa Transaction.

Négociateur Bois et Forêts

Gildas Boulvais

Gildas a intègré l'équipe de Quatuor début 2013, Pourquoi ? "Passionné de nature, je m'oriente vers une formation forestière dispensée à Arradon. Depuis une vingtaine d'années, je parcours les chemins et vallons du Morbihan et des départements limitrophes en tant qu'acheteur de bois. Propriétaire forestier depuis 2003, j'ai pu conforter mon expérience dans le domaine de la gestion forestière( plantations, éclaircies...) Après avoir constaté une forte demande sur les massifs forestiers, je me suis rapproché de Quatuor afin de "dénicher" et de proposer des biens susceptibles de vous satisfaire."

Nos secteurs

Transactions agricoles

Bretagne :

Jean-Michel Le Priol : Ouest Bretagne (bretonnante)
Mickael Jiquel : Est Bretagne (non bretonnante)
Paul Lehuré : Nord Ille et Vilaine

Basse Normandie :

Paul Lehuré

Pays de Loire :

Paul Lehuré : Mayenne
Tugdual de Trémaudan : Loire Atalntique, Maine et Loire, Vendée, Sarthe

Poitou-Charente / Centre :

Nicolas Guilot

Aquitaine :

Geoffroy Braichotte : Gironde, Dordogne
Alain Dispan : Landes, Pyrénées Atlantique

Midi Pyrénées :

Alain Dispan

Transactions Viticole

Val de Loire:

Alain PAINEAU

Cognac :

Paul Hosteing

Bordeaux :

Geoffroy Braichotte

Plus d'informations

Quatuor Transactions : le spécialiste des ventes agricoles et viticoles

Nos Partenaires

Les Témoignages

Commission Nationale des Affaires Rurales et Forestières de la FNAIM

Bernard CHARLOTIN, co-gérant de Quatuor Transactions, est le nouveau Président de la Commission Nationale des Affaires Rurales et Forestières de la FNAIM. Un engagement professionnel dans la continuité des actions de Quatuor Transactions pour faciliter les transactions agricoles.

M. Charlotin, pouvez-vous nous parler de cet engagement ?

La FNAIM, à laquelle nous appartenons depuis 2004, année de création de Quatuor Transactions, est la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France. Elle accueille en son sein tous les métiers de l’immobilier et la transaction et la gestion en milieu rural et forestier en font bien évidemment partie.

C’est donc tout naturellement, par le biais de la Chambre FNAIM de Bretagne, que j’ai intégré cette Commission Nationale en 2008.

Quels sont les missions et les objectifs de cette Commission ?

La Commission se donne pour objectif d’améliorer la communication sur nos métiers,  de participer aux réflexions sur la transmission en agriculture en faisant part de notre vision et de nos observations sur le terrain, de mettre en place des formations à destination de toutes les agences actives sur ces secteurs et de partager nos expériences.

La qualité de services des agences spécialisées est un objectif fort car c’est la garantie d’un développement de nos activités et également le gage d’une forte satisfaction de nos clients acquéreurs et vendeurs. Nos métiers sont à la croisée de nombreux autres et nécessitent en effet des compétences très larges : dans le domaine de l’immobilier, de l’agriculture, dans l’analyse financière et technico-économique, dans le relationnel avec nos clients, …

C’est une lourde responsabilité ?

Sans doute, élu en mars 2013, je commence seulement à en prendre la mesure. Mais le travail est devant moi : Quelques réunions parisiennes et de nombreux contacts à nouer avec les responsables agricoles et politiques. La Loi d’Avenir Agricole annoncée par notre Ministre de l’Agriculture va vraisemblablement nécessiter un investissement rapide.

Cet investissement, je l’ai choisi, en concertation avec les autres associés de Quatuor Transactions. Nous intervenons depuis 2004 sur les transactions d’exploitations agricoles et viticoles. Nous avons développé notre entreprise de façon importante, preuve de l’attente du monde agricole par rapport à nos services. Nous avons acquis une expertise et une expérience forte. Il est normal de les faire partager à l’ensemble du monde agricole et aux responsables politiques.

Quels sont pour vous les points importants lors d’une transmission ?

Parmi les nombreux points décisifs, j’en retiendrais 3 :

Tout d’abord la valorisation. Cette première étape est primordiale car les attentes d’un vendeur et d’un acquéreur seront nécessairement opposées. Il faut toutefois que le prix déterminé soit finançable pour les acquéreurs. Un juste équilibre est nécessaire.

Le second point est la maitrise du foncier. Plus de 50% des surfaces de foncier sont exploitées en location en France. Hors, la transmission d’une entreprise agricole nécessite le transfert du foncier vers le repreneur. Ceci ne peut se faire qu’avec l’accord des propriétaires dont les intérêts peuvent être divergents de ceux des exploitants (vendeurs ou repreneurs). Le contrôle exercé par la SAFER sur les prix de cession, le faible taux de rendement des fermages sont souvent des freins aux transmissions.

Troisième et dernier point, le financement des projets. Les établissements de crédit sont aujourd’hui dans un période de réduction des risques et de réduction des encours de crédit à cause de la règlementation bancaire. Dans le même temps, le prix moyen des exploitations progresse car la taille des exploitations a elle-même progressé. Il est donc nécessaire de trouver d’autres sources de financement. Nous nous y employons activement au sein de Quatuor Transactions.

Ces points, rapidement évoqués, sont extrêmement importants mais il faut également être attentif à la sécurisation des actes, aux règlementations des droits à produire et des installations classées, ...

Des projets pour Quatuor Transactions ?

Nous allons prochainement mettre en service une nouvelle version de notre site internet avec notamment une offre de service pour les sociétés agricoles. Je reviendrai vous en parler.

Bernard Charlotin, nous vous remercions d’avoir répondu à ces quelques questions et nous vous souhaitons bonne chance dans ce nouveau défi.

Objectif Languedoc-Roussillon - Entreprises - Vignobles Investissement renforce son réseau Vinea

Objectif Languedoc-Roussillon - Entreprises - Vignobles Investissement renforce son réseau Vinea

Quatuor Vignobles, département viticole de Quatuor Transactions, est le nouveau correspondant exclusif de VINEA TRANSACTION pour les vignobles de Bordeaux et du Val de Loire.
Un article à lire sur les nouvelles ambitions du réseau VINEA TRANSACTION

Le Temps des démarches

Dépendant de la nature, l'agriculteur vit au rythme des saisons. Les quotidien d'une ferme est fortement impacté par les travaux des champs et le pâturage des animaux.  Cette image de l'agriculture toujours liée à la terre explique en partie l'affection porté par les urbains envers le monde agricole. 
Pour autant, les agriculteurs sont devenus de véritables chefs d'entreprise devant prendre des décisions rapides face à des situations de plus en plus complexes. Le monde agricole semble lui même avoir du mal à en prendre conscience et fonctionne souvent au même rythme des saisons

Un monde de mutation rapide
Dans ce monde mouvant ou les repères habituels peuvent être rapidement bousculés, il est nécessaire de donner aux exploitants les moyens d'une forte réactivité. L’Allemagne a connu dans les 10 dernières années une forte croissance de son agriculture qui s'est développée dans des secteurs ou elle était auparavant moins présente et a su prendre tôt le virage de la production d'énergie (méthanisation et photovoltaïque).

La production allemande de volaille de chair a progressé de plus de 50% entre 1998 et 2007 quand sur la même période la production française chutait de plus de 20%. Le parc avicole français est  aujourd'hui très ancien et il est à craindre que certains élevages ne se relèvent pas de la crise engendrée aujourd'hui par les difficultés du Groupe DOUX.
Si l'agriculture germanique a progressé, investi, gagné des parts de marché, c'est avant tout le résultat d'une politique volontariste voulue et engagée il y a 10 ans. Après avoir du supporter le coût de la réunification avec l'Allemagne de l'Est, nos voisins d'Outre-Rhin ont mis en œuvre des mesures pour relancer la croissance.


L'agriculture française : un monde de freins
Pourtant, dans ce monde qui accélère et ou la compétition mondiale est féroce, l'agriculture française semble se donner chaque jour les moyens d'accentuer son retard. Les démarches administratives, financières, environnementales sont de plus en plus lourdes et nécessitent des délais de plus en plus longs. Ceci décourage et empêche bien souvent la réalisation des projets.

Le Contrôle des Structures
Une reprise de foncier nécessite l'obtention d'une autorisation d'exploiter au titre du Contrôle des Structures. Cette démarche, il y a encore quelques années, nécessitait un délai de 2 mois. Aujourd'hui, la demande d'autorisation d'exploiter doit d'abord faire l'objet d'un récépissé d'enregistrement puis un délai d'examen de 4 à 6 mois. En Ille et Vilaine, le délai pour l'enregistrement d'une demande est ainsi le plus souvent de 2 mois minimum. Il faut alors compter 8 à 10 mois pour obtenir cette autorisation. A tire d'exemple, dans un autre département, il aura fallu attendre 4 mois pour apprendre qu'une demande était soi-disant incomplète.
Nous avons également pu constater la demande de renseignements complémentaires pour enregistrer la demande. Or ces renseignements étaient soit portés sur la déclaration soit totalement en dehors des renseignements nécessaires à l'examen de la demande.
Même lorsque certaines demandes ne relèvent pas du contrôle des Structures ou uniquement d'une déclaration, de nombreuses administrations départementales traiteront le dossier comme une demande d'autorisation et le soumettront alors à ces délais Il arrive également qu'une demande soit refusée pour des motifs très discutables (aucune demande concurrente par exemple ou refus à l'encontre d'un Jeune Agriculteur). L'agriculteur n'a plus alors comme solution que le recours judiciaire pour lequel il faudrait attendre de nombreux mois (voire années) avant d'espérer une réponse positive. Dans ce cas, la majorité des demandeurs préfèrent abandonner le projet.

Les Aides à l'Installation
L'installation d'un Jeune Agriculteur est un parcours du combattant mais surtout un concours de patience. Un candidat à l'installation rencontre récemment le conseiller de la Chambre d'Agriculture pour lui présenter son projet. Ce dernier lui indique alors qu'il faudra attendre au minimum 8 mois avant de pouvoir s'installer. La tentation peut exister pour le vendeur de privilégier un acquéreur plus réactif.
L'obtention des Autorisations de Financement nécessaire au déblocage des prêts bonifiés prend quelquefois plusieurs semaines après la validation de l'installation. Pourquoi ne pas tout valider en une seule fois ?


Les autres autorisations administratives
Le transfert de références laitières  est quelquefois signifié de nombreux mois après le fait générateur de la reprise. Difficile d'organiser sa production laitière lorsque la référence totale n'est pas connue. Les formalités de transfert de quota ou de DPU nécessitent un formalisme lourd qui n'est pas toujours en cohérence avec les pratiques du terrain. Comment transférer une référence laitière si vous ne disposez pas d'un contrat de location écrit? Un bail verbal a pourtant la même valeur qu'un bail écrit.Une promesse de bail vaut également bail quand les conditions sont remplies.
La réalisation d'une unité de méthanisation en France nécessite de nombreux mois (années!) avant une mise en service. Il est difficile pour un agriculteur de lancer un projet qui verra peut-être le jour dans 18 ou 24 mois. Quelle sera la conjoncture à cette date? Naura t'il pas d'autres projets plus important pour le développement de l'exploitation? La aussi, le retard pris en France face à notre concurrent allemand est énorme.

La SAFER
La vente d'un immeuble rural est soumis dans la majorité des situations au droit de préemption de la SAFER. Elle dispose d'un délai de 2 mois après réception d'une notification pour faire connaître sa décision. L'absence de réponse signifie l'absence de préemption par la SAFER. Il est en pratique très fréquent de constater les tentatives de la SAFER pour rallonger ce délai de 2 mois. En demandant par exemple des renseignements complémentaires au notaire et en demandant le report du délai à la date de réception de ces informations. Les notaires, ne souhaitant le plus souvent pas gérer des tensions avec la SAFER, préfèrent se plier à ces exigences même lorsque les renseignements demandés ne sont pas obligatoires.
La SAFER tente également d'obtenir un droit de préemption sur des cessions lui échappant normalent comme les démembrements de propriété.

La recherche de financement
L'agriculture nécessite des capitaux important. La majorité des porteurs de projet ont donc besoin de l'appui des établissements de crédit. Certaines personnes arrivent à obtenir des réponses dans des délais très courts (2-3 semaines). La majorité des demandeurs doit par contre attendre 2-3 voire 4 mois pour avoir des réponses. Difficile dans cette situation d'avancer dans le projet et de demander un engagement des autres partenaires du projet (vendeur, entreprises, ...). Un refus après 4 mois entrainera l'abandon du projet. Un refus après 2 semaines permettrait par contre la recherche de solutions alternatives (renégociation, autres sources de financement, ...).
Nous avons vu un banquier déconseiller à un chef d'entreprise de faire appel à OSEO pour financer un projet. Le délai d'instruction et de réponses était trop long.

La liste serait sans doute trop longue de toutes les démarches qui freinent la réalisation des projets. Il ne s'agit que de quelques exemples qui nous semblent marquants.

Quelles Solutions?
Nous l'avons vu, ces freins vont à l'encontre de la volonté d'installer des jeunes et à la volonté de relancer une croissance de l'économie.
Il est pourtant possible de redonner de la souplesse et de la rapidité aux porteurs de projet. Il y a quelques années, la Commission Attali avait identifié des solutions pour libérer la croissance en France. La majorité de ces préconisation sont restées lettres mortes.
La création d'une Commission spécifique au monde agricole ne serait sans doute pas une solution car comme toutes les précédentes, les solutions préconisées resteraient vraisemblablement au fond d'un placard poussiéreux.
Dans le milieu agricole, les agriculteurs sont les décisionnaires. La majorité des démarches administratives ont été créées et ont évoluées à l'initiative du syndicalisme agricole majoritaire. Les commissions et conseils d'administration des organisations para-agricoles sont composées majoritairement d'agriculteurs. C'est donc à la profession de prendre les choses en main et de chercher à aider au développement des agriculteurs de France.

La Cession de parts sociales

La constitution de société est souvent réalisée afin de faciliter la transmission de l’entreprise mais il n’est par toujours facile d’en mesurer les enjeux. 

Il est nécessaire de comparer la vente de parts sociales de la société avec la vente des biens détenus par la société.

Transmission progressive

Il est tout d’abord possible de réaliser une transmission progressive de l’entreprise en transmettant progressivement les parts sociales. C’est souvent la solution recherchée dans la création d’une société entre parents et enfants. Il est par contre très difficile de transmettre un tracteur ou une stabulation en plusieurs fois.

L’opération peut également procurer un avantage fiscal pour l’acquéreur.   

Droits d'enregistrements réduits

La vente d’immeubles est soumise aux droits d’enregistrement au taux normal de 5,09%. Augmenté des débours et des émoluments du notaire, le coût est de l’ordre de 6,5 – 7 % de la valeur des biens. Si ces mêmes biens sont détenus par une société d’exploitation (EARL, GAEC, SCEA), les droits d’enregistrement sur la cession des parts sociales des sociétés sera uniquement de 125 € (augmenté des frais de rédaction et de modifications statutaires). Une économie potentiellement importante lorsque la société est propriétaire d’immeubles.

Rapidité des opérations

Le rachat de parts sociales peut également sous certaines conditions permettre de réduire le délai des formalités au titre du Contrôle des Structures. La reprise des biens nécessite aujourd’hui au minimum 4 mois d’examen alors que certaines cessions de parts sociales ne sont pas soumises au contrôle des structures. A noter également que les SAFER ne bénéficient pas de droit de préemption sur les parts sociales de société ce qui permet de gagner 2 mois dans les formalités.

Reprise des terres en location

Autre intérêt quelquefois rencontré, la société peut être titulaire d’un bail rural. La cession de parts sociales ne modifie pas la société. En conséquence, le bail se poursuivra même en cas de changement d’associé dans la société. De plus, la société pourra bénéficier de taux réduit sur les droits d’enregistrement si le bail existe depuis au moins 2 ans au moment de l’achat.

Toutefois, si le rachat d’une société présente des avantages, nous verrons dans une prochaine publication qu’il ne faut pas non plus faire abstraction des inconvénients.

Les investisseurs fonciers

Depuis des années, le thème des investisseurs fonciers revient comme LA solution aux difficultés de financement pour l'agriculture. Force est pourtant de constater que ce type de projet reste rare.


Certains agriculteurs considèrent que l'agriculture doit pouvoir se financer seule et qu'il ne faudrait pas promouvoir ce type de schéma. D'autres agriculteurs pensent que c'est au contraire la solution d'avenir. Il faut pourtant constater aujourd'hui que de nombreux jeunes ne peuvent pas s'installer face à la montée des prix du foncier et la concurrence acharnée qui règne entre les acquéreurs.

Des établissements de crédit avait mis en place, il y a déjà de nombreuses années, des GFA (Groupement Foncier Agricole) investisseurs et avaient proposé ce placement à leurs épargnants. Face à une rentabilité faible et une absence de liquidité, ils ont du renoncer à ce dispositif.

Nous sommes contactés régulièrement par des investisseurs (au moins 3-4 fois par mois). Les projets peuvent porter sur quelques milliers d'euros ou des montants plus importants. Nous avons, ces dernières années, réalisé des installations grâce à l'appui de ces investisseurs. Nous avons donc pu constater les freins et les difficultés de la démarche.

Une négociation entre un acquéreur et un vendeur est toujours une étape difficile. Elle peut quelquefois devenir insurmontable lorsqu'il y a en réalité 2 acquéreurs et que la négociation devient alors tripartite. L'investisseur souhaitant par exemple réduire le prix d’achat du foncier en reportant quelquefois l’excédent de prix sur son futur fermier.

Une des difficultés rencontrée provient du statut même du fermage. Les montants des loyers sont encadrés par des minimas et des maximas départementaux et la revalorisation annuelle est encadrée par un indice. Alors que les prix d’achat du foncier ont fortement progressé sur les 10 dernières années, le montant des fermages est resté à des niveaux stables. Aussi, sur les régions où le prix du foncier est le plus élevé, c'est-à-dire les zones sur lesquelles le besoin d’investisseurs est le plus fort, les fermages représentent au mieux 2 ou 2,5 % du prix d’achat.
Hors, les investisseurs souhaitent une rentabilité minimum de 3.5% ou plus. Il s’agit en effet pour eux d’un placement. Au regard du risque et de la faible liquidité de leur investissement, de la fiscalité des revenus fonciers, ils attendent un rendement minimum ce qui est légitime.
Pour autant, si le prix d’un hectare de foncier passe à 10 000 €, un exploitant agricole aura-t’il une capacité financière pour payer un fermage de 350 € par ha ?

Au contraire, dans les Pays de Loire ou le prix du foncier est resté abordable, de nombreux investisseurs sont en recherche de projets à financer. Mais les loyers représentant une bonne rentabilité, les propriétaires sont peu enclins à vendre et de fait, les recours aux investisseurs restent rares.

Les SAFER, sauf lorsqu’elles portent elles mêmes les projets, sont généralement très réticentes à l’intervention d’investisseurs dans les achats de fonciers ce qui peut effrayer définitivement des porteurs de projets.

Quelles solutions alors pour encourager ce type de démarches ?

• Bloquer le prix des terres ? Ce serait avant tout encourager les pratiques de dessous de table et surtout une atteinte au droit de propriété

• Libéraliser le montant des loyers ? Encore faut-il que le montant des fermages reste supportable pour les exploitants même si aujourd’hui nous constatons que les barèmes départementaux ne sont plus que rarement respectés.

• Une incitation fiscale à la location des terres ? Ce serait sans doute bienvenu mais difficile à mettre en place dans un contexte de réduction des dettes publiques.

Une refonte du statut du fermage est sans doute nécessaire mais elle ne serait pas suffisante pour générer cet afflux de capitaux dont l’agriculture a besoin. Une réflexion de tous les acteurs de la transmission est nécessaire et doit porter sur le statut du fermage, la fiscalité des revenus fonciers et des transmissions, les outils de liquidité, de nouvelles formes de Groupement Foncier Agricole pour investisseurs, …

Comment convaincre son propriétaire ?

Quelle est la valeur d’une exploitation agricole si la majorité des terres exploitées sont en location et que les propriétaires veulent reprendre leur bien ?

Le recours au fermage ou plus généralement à la location de foncier est une pratique qui représente en France plus de 50% des terres exploitées. Alors que certaines régions recourent peu à ce mode d’exploitation très rare dans le Sud-Ouest par exemple), il est par contre majoritaire dans le Nord Ouest de la France.

Louer du foncier permet pour un exploitant d’avoir une charge annuelle inférieure à la charge de remboursement de prêt en cas d’achat. C’est souvent le passage obligé pour un Jeune Agriculteur qui ne pourra pas à la fois acheter l’outil de production (bâtiments, matériel, cheptel, stocks, …) et le support immobilier de la production.

Il est d’ailleurs difficile de trouver des terres agricoles libres sur le marché. Le marché des terres représente chaque année de l’ordre de 1% de la surface agricole totale. (Selon les chiffres de la SAFER). Cette absence de foncier disponible sur le marché est d’ailleurs un des facteurs expliquant la hausse continue des prix depuis plusieurs années.

Le recours à la location du foncier, qu’il soit donc choisi ou subi, n’est pas sans conséquence au moment de la transmission et représente aujourd’hui une des difficultés majeures.

Prenons par exemple, une exploitation laitière avec une référence laitière de 450 000 litres sur 100ha. L’exploitant en place, au moment de la mise aux normes, a choisi de construire une nouvelle stabulation de 100 places de logettes car, en bon chef d’entreprise, il a anticipé sur l’avenir.Quelques années plus tard, son fils décide de ne pas reprendre l’exploitation. Il a un bon travail salarié et son épouse n’a pas envie d’être bloquée tout les week-ends.

Jusqu’ici, rien que de très classique.

Notre exploitant, proche de l’âge de la retraite, décide alors de rechercher un repreneur pour son exploitation et contacte ses 5 propriétaires (chacun 20ha) pour les informer de son projet :

• Le premier, âgé de 75 ans est d’accord pour relouer mais il ne signera aucun papier car il veut être libre. D’ailleurs, son notaire lui a bien dit de ne rien faire sans avoir obtenu au préalable une résiliation de bail.
•  Le second a fait il y a maintenant 5 ans une donation partage avec réserve d’usufruit à ses 3 enfants. Il ne peut donc plus décider seul. La situation est d’ailleurs compliqué car un de ses enfants vit à l’étranger et a coupé les ponts avec sa famille. Son deuxième fils souhaite reprendre sa part de foncier pour ses chevaux.
•  Le troisième (célibataire) souhaite louer les terres à son neveu qui est exploitant à coté. Les terres ne suivront donc pas au repreneur de l’exploitation.
•  Le quatrième est très content de récupérer les terres car il a depuis longtemps pour projet de boiser les terres dont il est propriétaire. Il insiste d’ailleurs fortement sur le niveau très faible du fermage qu’il perçoit. Il préfère boiser. Ainsi, il transmettra un patrimoine à ses enfants. Il paiera également moins d’ISF et plus du tout de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers.
•  Le cinquième n’est pas du tout attaché à la terre. Il est d’accord pour vendre mais il prendra son temps car il sait qu’il aura de nombreux acquéreurs prêts à mettre cher pour avoir ses terres. C’est bien 4 500 litre de lait par ha ?

Notre exploitant a donc de superbes bâtiments laitiers à vendre valant certainement plusieurs centaines de milliers d’euros. Son comptable lui a d’ailleurs fait une étude d’évaluation en ce sens.Mais aucun acheteur de ses bâtiments n’aura la certitude de pouvoir exploiter le même foncier. Hors, ce foncier est porteur de la référence laitière de l’exploitation. De plus, il permet d’activer les 100 DPU que l’exploitant possède et qui valent entre 300 et 500 € à l’unité.

Quelle est la valeur de vente de son bâtiment ?

La question n’est elle pas plutôt : Y a-t-il un acquéreur pour son bâtiment ?

Notre exploitant trouvera peut-être un voisin intéressé pour racheter à bas prix un magnifique outil de production.Même si le premier et le second propriétaire sont d’accord pour relouer les terres à un repreneur, il ne sera pas possible de transférer la référence laitière et les DPU à un repreneur s’il ne veut rien signer. Une attestation de bail verbal serait utile pour les DPU mais sans effet pour un transfert de référence laitière ou il faut une location sur plusieurs années.

La France a en effet choisi historiquement de lier les aides économiques et les droits à produire avec les surfaces. Il est interdit de valoriser la référence laitière mais la valeur de l’exploitation de notre vendeur dépend bien entendu de son potentiel économique qui est liée à la référence laitière et aux DPU.

Quelle solution pour notre exploitant agricole ?

• Trouver des accords avec ses propriétaires
• Ou racheter lui-même le foncier à ses propriétaires s’ils acceptent pour relouer lui-même à un repreneur.
•  La cession du bail à un tiers n’est envisageable que dans le cadre d’un bail cessible, quasi-inexistant aujourd’hui.

 Le propriétaire a des droits et il ne me parait pas équitable de lui imposer un repreneur. La généralisation de la cessibilité des baux ne serait possible qu’en contrepartie d’une majoration des fermages.Serait-elle tenable pour les exploitants ?

Ce lien entre droits à Produire et Foncier doit sans doute être revu pour certaines productions ou dans certaines situations. Peut-on accepter aujourd’hui de détruire des outils économiques pour une question de formalisme administratif ?

Les exemples de réactions de propriétaires sont des situations réelles que nous rencontrons aujourd’hui dans un nombre trop important de projet.

Vos réactions et suggestions sont les bienvenues.